Investeren in vastgoed: B.V. of privé?

Je wilt investeren in vastgoed, bijvoorbeeld in huizen of kantoorgebouwen. Maar je vraagt je misschien af op welke manier dat het voordeligst is om dat te doen. Ga je investeren direct uit je privévermogen of richt je een B.V. op om te gaan investeren? Wij gaan in dit artikel dieper in op welke opties je hebt om te investeren in vastgoed.

Welke opties heb je?

Er bestaan twee opties om te investeren voor particulieren: in privé of vanuit BV. We gaan eerst in op investeren in privé.

In privé investeren in vastgoed

Privé investeren betekent dat je met jouw eigen vermogen (privé vermogen) een pand koopt. Je bent dan een ‘particuliere vastgoedbelegger’. Is op deze manier investeren voordelig? Hiervoor moeten we vooral kijken naar de hoogte van de belasting die je betaalt.

Wat zijn de voordelen van het investeren met privévermogen?

Als je particulier investeert, betaal je belasting in box 1 of box 3. Box 1 ziet op inkomstenbelasting en box 3 ziet op sparen en beleggen.

Voor box 3 geldt een gunstiger belastingtarief dan voor box 1. Het is daarom in het algemeen aantrekkelijker om in box 3 belast te worden bij een investering in vastgoed.

De Belastingdienst maakt bij de keuze of jij in box 1 of box 3 belast wordt onderscheid tussen ‘normaal vermogensbeheer’ (box 3) en ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ (box 1).

In box 3 betaal je geen belasting over het bedrag dat je werkelijk hebt ontvangen aan rendement. Je betaalt namelijk belasting over jouw vermogen. Dit belastingtarief is gebaseerd op een ‘fictief rendement’ dat met dit vermogen wordt behaald.

De Belastingdienst gaat er namelijk vanuit dat jij een bepaald rendement uit jouw pand haalt. Dit vaste ‘geschatte’ rendement wordt ook wel ‘forfaitair rendement’ genoemd.

De hoogte van het forfaitair rendement is door de Belastingdienst vastgesteld. Dit rendement, en het bijbehorende tarief waartegen het vermogen wordt belast, wordt hoger naarmate de waarde van de woning hoger is.

Is er geen sprake van een beleggingsactiviteit in de zin van box 3? Met andere woorden, is er sprake van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’? Dan val je in box 1 en betaal je belasting over inkomen dat je ontvangt uit werk en woning.

Je wordt dan belast tegen een tarief van maximaal 49,5% over het behaalde rendement (de winst).

Het is duidelijk dat box 3 in algemene zin voordeliger is dan box 1. Dat komt vooral door de hoogte van het belastingtarief. Ook is, zoals we hieronder verder zullen uitleggen, privé investeren in box 1 in principe nadeliger dan investeren met een B.V. om dezelfde reden.

Wat zijn de nadelen van investeren uit privévermogen?

• Kosten zijn niet fiscaal aftrekbaar: kosten zoals onderhoudskosten en verbouwingskosten zijn niet aftrekbaar.
• Persoonlijk aansprakelijk: je bent persoonlijk aansprakelijk en hoofdelijk aansprakelijk voor je hypotheek. Dat betekent dat, als jij je hypotheek niet kunt betalen, de bank zich mag verhalen op jouw eigen vermogen.
• Hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar

In vastgoed investeren via een B.V.

De tweede optie om te investeren voor particulieren in vastgoed, is investeren vanuit een B.V.. Dit is beter bekend als zakelijk investeren. Dit wordt ook wel een ‘Vastgoed B.V.’ genoemd. In dit geval koop je niet met je privé vermogen een pand, maar met jouw B.V.. De hypotheek komt op naam van je bedrijf te staan.

Wat zijn de voor- en nadelen?

Eerder hebben we de voor- en de nadelen van privé investeren (box 3) besproken. Het zal je niet verbazen: de voor- en nadelen voor investeren in een B.V. zijn precies omgedraaid! We noemen ze hieronder kort.

Voordelen

Veel aftrekposten: gemaakte kosten zijn fiscaal aftrekbaar (winst), bijvoorbeeld verbouwingskosten en beheerkosten. Zo kan het belastbaar inkomen worden verkleind. Hierdoor betaal je minder belasting. Ook de hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar!

Wat zijn de nadelen?

• Winst van de verkoop van het pand is belast
• Inkomsten uit huur wordt belast: de Belastingdienst ziet huur als omzet van de B.V., dus wordt net als de omzet belast.
• Persoonlijk (hoofdelijke) aansprakelijk: ook bij investeren met je B.V. verstrekt een bank meestal alleen dan een hypotheek, als jij persoonlijk ook aansprakelijk bent. Ook in dat geval kan de bank zich verhalen op uw privé vermogen als het misgaat.

Conclusie

Uiteindelijk zijn er bij investeringen vanuit een B.V. meer fiscale aftrekposten en kan het belastbaar inkomen worden verkleind.

Wil je een B.V. oprichten? Kijk voor meer informatie hier.